ЖК «Жемчужная гавань»: здесь можно бросить якорь, но выезжать на работу лучше по воде

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
 
В марте стартовали продажи предпоследнего жилого комплекса в микрорайоне «Балтийская жемчужина». Он же станет последним из тех, где недвижимость можно купить на этапе строительства.
 

О проекте

 
Напомню, что в Красносельском районе с 2005 года реализуется проект комплексной застройки территории «Балтийская жемчужина». Новые кварталы заключены между Петергофским шоссе, улицей Адмирала Черокова, Дудергофским каналом и Финским заливом. Строят в направлении от дороги к набережной. Более половины запроектированных жилых комплексов уже возведено и заселено, еще 4 постепенно приобретают форму у набережной Матисова канала и проспекта Героев. А самый лакомый участок, у воды, оставили напоследок. Здесь, вдоль залива, запроектировано высотное здание под апартаменты и одна новостройка. В продажу их пока не выпустили. И, по словам менеджера, в рамках долевого участия жилая недвижимость там передаваться не будет. А правее от них, с видом на Дудергофский канал, появится ЖК «Жемчужная гавань». На этой новинке мы и остановимся подробнее.
 
В состав новостройки войдут 4 Г-образных дома на 664 квартиры. Кирпично-монолитные строения достигнут в высоту 10 этажей. По традиции микрорайона, стены покроют системой вентилируемых фасадов и облицуют керамогранитными панелями. Из некоторых лотов откроются панорамы на водную гладь канала и противоположную жилую застройку. И лишь малое количество дольщиков четвертого корпуса смогут полюбоваться из окон на бескрайние просторы залива. В этом же доме предусмотрены коммерческие помещения. Они займут часть первого этажа и будут иметь отдельный вход с внешней стороны здания. Внутреннюю территорию комплекса огородят забором, а въезды для автомобилей оборудуют шлагбаумом. Во дворах обустроят две детские площадки и две спортивные, а также разобьют три зоны отдыха. Оставшуюся территорию озеленят. Для безопасности в периметре установят видеокамеры. Судя по рендерам, места для игр запроектированы на некотором возвышении от проезжей части, на стилобате. Оставить железного коня застройщик предлагает либо на открытой стоянке в 129 машино-мест, либо в закрытом отапливаемом паркинге. Спуститься в него можно будет на лифте непосредственно со своей лестничной площадки. И пространства там достаточно – на 423 машино-места.
 
Квартиры сдадут с предчистовой отделкой. А это значит, что в оконные проемы вставят металлопластиковые рамы с двухкамерными стеклопакетами. Произведут электрическую разводку с установкой счетчиков, розеток, выключателей и видеодомофона. Поставят входную металлическую дверь и радиаторы, трубы от которых спрячут в стяжке пола. Кирпичные стены оштукатурят, а на бетонных основаниях затрут швы и раковины. Строители оформят стояки водоснабжения и канализации, но не выполнят трубную разводку. Они также смонтируют системы пожаротушения. В рекламных буклетах написано, что балконы и лоджии должны быть утеплены и украшены витражной системой остекления. Но в шаблоне Договора долевого участия я этого не увидела. Ознакомиться с документом можно на сайте новостройки: https://bpearl.net/zhilye-kompleksy/zhemchuzhnaya-gavan/documenty/. Там опубликована и Проектная Декларация. Ввод комплекса в эксплуатацию обозначен в III квартале 2021 года. Но срок передачи ключей растянут на целый год, то есть до III квартала 2022. Другие застройщики обходятся, в среднем, 6 месяцами.
 
Столь грандиозный проект не может существовать без социальной и торговой инфраструктуры. Поэтому на въезде в микрорайон нас встречает крупный торгово-развлекательный центр. А между домами поэтапно строятся образовательные учреждения. 
 
По словам менеджера, сейчас функционируют 2 школы и столько же начнут строить в текущем году. Детских садов сейчас 5 и еще 2 собираются приступить в 2019. Параллельно возведут взрослую и детскую поликлиники, станцию скорой помощи и полицейский пункт. Все эти объекты изначально были представлены в составе проекта, но воплощаются в жизнь по мере застройки территории. Наш комплекс будет как раз граничить с новыми садиками и школой. 
 
Несмотря на, казалось бы, хорошую комплектацию микрорайона собственной социалкой, мест в образовательных учреждениях не хватает. Жители даже написали обращение к Президенту России, Владимиру Путину, с просьбой о помощи в решении данного вопроса: http://baltic.today/2018/01/27/zhiteli-baltijskoj-zhemchuzhiny-sostavili-kollektivnoe-pismo-prezidentu-putinu-s-opisaniem-problem-mikrorajona/. В письме также упоминается проблема транспортного сообщения. Основной выезд из локации выходит на Петергофское шоссе. Он и неудобный, и загруженный. Не так давно открыли мост Ахмата Кадырова, соединяющий наш периметр с Ленинским проспектом. В будущем появится еще одна перемычка через Дудергофский канал, ближе к заливу. Большие ожидания были связаны с проектом скоростного трамвая до Петергофа. Однако не так давно его отменили, обнадежив местных жителей перспективой станции метро на въезде в микрорайон аж в 2027 году. К счастью, есть и более реальные планы. Через 3 года должны открыть станцию «Юго-Западная» на пересечении улицы Маршала Казакова и проспекта Маршала Жукова. И тогда два моста через канал придутся как нельзя кстати. С ними траектория пути к подземному транспорту сократится до 5 км.
 

Цены и планировки

 
В продажу поступили два первых корпуса. Квадратный метр в них стоит от 100 000 рублей. Огромным плюсом является акционное предложение девелопера о бесплатном паркинге. В этой новостройке оно официально еще не объявлено, но консультант заверил, что таковое будет. По крайней мере, в других комплексах оно действует. Менеджер также предупредил, что в двух оставшихся домах ЖК «Жемчужная гавань» стоимость жилья будет выше, так как они расположены ближе к заливу. Поскольку продажи только начались, выбор недвижимости пока максимально широкий. Площади у квартир заложены достойные. Высота помещений составит 2,8 метров. Студий в комплексе нет.
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.*

1-комнатные

37,1 – 49,4

от 4,0

2-комнатные

56,0 – 66,8

от 5,6

3-комнатные

83,3 – 87,5

от 8,8

4- комнатные

133,1 – 135,4

от 14,4

Паркинг

1 машино-место

пока не поступили в продажу**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
** при покупке некоторых квартир машино-место отдают бесплатно.
 
Планировки однушек разнообразные и практичные. Одни запроектированы с маленьким коридорами, но с выделенной нишей для гардероба здесь же или в комнате. При этом размер санузла не маленький, от 4,3 кв.м. Большинство же однушек имеет просторный холл или кладовую во входной зоне:
 
В коридорный культ не попадает разве что евро-двушка:
 
Не менее интересно изучать классические двушки. Среди них встречаются экземпляры с двойным коридором. Между собой они могут отличаться типом санузла и схемой расположения помещений. Заметьте, что коридоры остаются вместительными.
 
Распределение площадей между комнатами и кухней примерно равнозначное. Только две конфигурации нарушают общее правило. В одной преимущество отдано гостиной, в другой – кухонной зоне:
 
В трешках есть планировка с мастер-спальней. Но благодаря дополнительной двери в комнату, хозяйский санузел и гардеробную можно отдать в общесемейное пользование. Другие варианты с подобными удобствами доступны только для обладателей четырехкомнатных квартир. Отличается от остальных торцевая квартира. Прежде всего, своими видовыми характеристиками. Прочие имеют более центральное расположение в здании. Окна у всех выходят на две стороны дома. Приятно, что везде запроектировано 2 полноценных и просторных санузла. Вот только кухня в 11,4 кв. м для большой семьи может быть маловата.
 
Четырехкомнатные квартиры принципиально больше трешек по размеру. И наделены они всеми современными фишками, которыми считаются гардеробные, отдельные уборные для спален, два и более окна в помещении и небольшое окошко в ванной. Имеются варианты с огромными кухнями, но скромными детскими.
 

О застройщике

 
Микрорайон «Балтийская жемчужина» застраивает, в основном, одноименный девелопер. Он отвечает за общую концепцию развития проекта, за его торговую и социальную составляющую и возводит бОльшую часть жилой недвижимости. Компания создана специально для реализации данного объекта и является совместным предприятием России и Китая.
 
Проект был отмечен и профессионалами строительного рынка. Только в 2018 году он получил 2 премии в номинации «Лучший проект по комплексному освоению территории». Все здесь предусмотрено, дома визуально между собой сочетаются, образовательные учреждения работают. Но встречаются и крайне негативные отзывы, как о содержании общего имущества, так и о качестве построек.
 
Проскальзывают в Интернете и жалобы на нехватку парковочных мест. Однако опрос дольщиков это утверждение опровергает:
 
По факту, многие жильцы просто не хотят выкупать парковочные места. И в этом вопросе нужно отдать должное застройщику. Сориентировавшись в ситуации, он стал предоставлять одно машино-место бесплатно к некоторым квартирам. В готовых домах паркинг распродают со скидкой в 40% (акция до 31 марта 2019 года). Это не только отличная экономия для покупателей, но и здравое решение девелопера для поддержания общего уровня комфорта всех дольщиков.
 
Вдоль Дудергофского канала запроектирован не только ЖК «Жемчужная гавань». Ближе к Петергофскому шоссе в 2016 году был сдан ЖК Duderhof club премиального класса. И стоимость его по сравнению с остальными новостройками высокая. Согласно официальному сайту, больше трети квартир и половина дуплексов на сегодняшний момент не распродана. Видимо, поэтому продолжением данной линии застройки стал более демократичный проект. Что касается гарантийных случаев и качества работ, то однозначного ответа нет. Даже в рамках одного комплекса мнения дольщиков расходятся.
 
Негодование у многих жителей микрорайона вызывает деятельность управляющей компании «Приморский город». Об этом мы писали в обзорах на предыдущие новостройки: http://vsenovostroyki.ru/customer/13432/?r=Санкт-Петербург, поэтому здесь подробно останавливаться не будем.
 

На объекте

 
«Балтийскую жемчужину» я посещаю уже третий раз. И впечатления от локации всегда остаются благоприятные. Легкие и свежие.
 
Фасады построенных зданий выглядят аккуратно.
 
Приезжая сюда в выходные, я не ощущаю все тяготы транспортного коллапса при заезде с Петергофского шоссе. Но на выезде мне пришлось постоять, несмотря на воскресный день.
 
Вплотную к стройплощадке подъехать не удалось, так как территория будущего комплекса закрыта соседними стройками. Перед ЖК «Жемчужная гавань» вырастет еще один корпус ЖК «Legenda Героев». 
 
Техника около участка, скорее всего, относится к другому объекту. Судя по фотоотчетам на сайте, у нас до башенных кранов дело еще не дошло: https://bpearl.net/zhilye-kompleksy/zhemchuzhnaya-gavan/hod-stroitelstva/.
 
Даже набережную перекрыли для движения автомобилей в обоих направлениях. В будущем здесь будут автобусные остановки. 
 
А пока раздолье для местных жителей – такой простор для прогулок! И какой им открывается невероятной красоты горизонт! Фотографии не передают всей завораживающей картины. Квартиры, выходящие окнами на это очарование, по праву могут называться видовыми.
 
По другую сторону от канала ведется сопоставимое по масштабам жилое строительство, но более разрозненное. 
 
На обоих берегах много домов уже заселено и обжито коммерцией, поэтому в торговой и сервисной инфраструктуре недостатка нет.
 
Расположение ЖК «Жемчужная гавань» относительно других новостроек, на мой взгляд, выигрышное. Он строится на границе со школой и детскими садиками (пока не построены), находится между двумя мостами (один еще не построен) через канал, соединяющими «Балтийскую жемчужину» с Ленинским проспектом, имеет прекрасные зоны для вечернего променада. 
 
Дойти до ближайших магазинов пешком не составит труда. К тому же в соседнем квартале «Балтийской жемчужины» запланировано строительство двух ТРЦ с фитнес-центрами. Это последний незастроенный участок данного проекта. Вообще в данной части микрорайона, между заливом и проспектом Героев, не так много жилой застройки, что тоже радует. Единственное огорчение могут принести ветра с залива. Имея опыт проживания на первой линии от воды, могу смело утверждать, что гуляющие свистящие звуки по квартире через какое-то время начинают докучать. 
 

В офисе

 
Головной и единственный офис девелопера располагается в оригинальном здании при въезде в микрорайон. Спроектировано оно в форме жемчужины, поэтому мимо не проедете! Просторный зал отдела продаж вмещает несколько макетов: один с полным планом застройки территории, другие с отдельными новостройками. Весь микрорайон как на ладони. Здесь же работает небольшое кафе для ожидающих. Но очереди не было. Консультанты всегда галантны, воспитаны и проинформированы. 
 
Наиболее выгодной формой приобретения квартиры остается ипотека или 100% единовременная оплата. За такие способы расчета клиентам даруется скидка в 5% от базовой стоимости. При рассрочке подобные блага не предоставляются. И вообще менеджеры ее не рекомендуют, аргументируя свое мнение большими переплатами. На сайте и в наших таблицах цены указаны уже с учетом 5% бонуса. Поскольку продажи только стартовали, и ни одного ДДУ на момент моего общения с менеджером не было заключено, список банков для ипотеки был не определен. Но вряд ли он будет отличаться от доступного перечня для других комплексов микрорайона: https://bpearl.net/usloviya-pokupki/ipoteka/. По актуальным кредитным программам лучше всего проконсультирует ипотечный менеджер. В частности объяснит, что обозначенная на сайте ставка от 6% практически у всех банков относится исключительно к семейным парам, у которых начиная с 2018 года родился второй или третий ребенок. Ориентироваться же надо на 10,3 – 10,6% годовых. Разве что банк «Открытие» может дать ниже на 0,5%.
 
Понравившуюся квартиру предлагают забронировать. Можно даже на длительный срок, но не бесплатно. За месяц брони придется заплатить 50 000 рублей, за 2 месяца – в 2 раза больше.
 

Конкуренты

 
Разделим конкурентов на категории. Есть проекты того же девелопера, как ЖК «Жемчужный берег», на первой линии набережной Матисова канала. Только мы рассмотрим второй ряд его зданий, высотный, который относится к комфорт-классу. На нижних этажах можно приобрести квартиру в ту же цену за квадратный метр, как и в ЖК «Жемчужная гавань». Только сдается этот комплекс в текущем году, поэтому является более выгодным приобретением.
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.

Тип отделки

Наутилус

КВС

III квартал 2020 г.

86,8

10,3 (2 этаж)

чистовая

Паруса

ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад

Сдан

87,1

8,4 (2 этаж)

чистовая

Жемчужный берег Комфорт+

Балтийская жемчужина

II квартал 2019 г.

94,6 (высотные корпуса)

9,9 (3 этаж)

предчистовая

Legenda Героев

Legenda

1 очередь - IV квартал 2020 г.*

2 очередь - IV квартал 2021 г.*

91,3 (2 корпус)

91,3 (3 корпус)

11,9 (2-12 этажи)

11,3 (4-5 этажи)

белая

Премьера-2

Технополис

III квартал 2020 г.

95,0 (2 корпус)

9,0 (3 этаж)

чистовая

Солнечный город

Setl City

II квартал 2019 г.

78,4 (корпус 7.2)

7,4 (4 этаж)

чистовая

Английская миля

Glorax Development

1 очередь – сдана

2 очередь – I квартал 2019 г.

3 очередь – II квартал 2020 г.

76,8 (3 очередь)

6,5 (2 этаж)

предчистовая

Жемчужная гавань

Балтийская жемчужина

III квартал 2021 г.

87,5 (видовая)

86,8 (не видовая)

9,2 (3 этаж)

9,6 (10 этаж)

предчистовая

*в проектах Legenda указывается не срок сдачи, а срок передачи ключей.
 
Соответственно, срок сдачи наступает примерно на полгода раньше от указанного в Таблице 2 периода.
 
Ко второй категории отнесем работы сторонних застройщиков в этом же микрорайоне. Например, ЖК «Legenda Героев» или ЖК «Наутилус». Они позиционируются на класс выше, поэтому и ценник у них дороже. При наличии финансовых возможностей стоит рассмотреть их как альтернативу.
 
Следующим к сравнению представим комплекс на другом берегу Дудергофского канала. Он уже построен, причем вдоль залива, – ЖК «Паруса». Но это новостройка с устаревшей концепцией благоустройства. Например, в ней не предусмотрены подземный паркинг и закрытый периметр. Поэтому и цены за квадрат установлены демократичные. 
 
Наконец приведем четвертую категорию конкурентных предложений на противоположной стороне от Петергофского шоссе. Там тоже идет масштабная жилая застройка с возведением собственной социальной инфраструктуры. Она не так близка к воде, но и не так ветрена. В Таблице 2 обозначены цены на 3 местных комплекса: ЖК «Солнечный город», ЖК «Английская миля» и ЖК «Премьера-2». Недвижимость в них стоит дешевле, чем в нашей новостройке, минимум на 10 000 рублей за квадрат.
 

Резюме

 
ЖК «Жемчужная гавань» – это один из наиболее привлекательных проектов микрорайона. В первую очередь, за счет своей локации вдоль канала. Альтернативные по местоположению комплексы отнесены к бизнес-классу и выше, поэтому стоят дороже. Все квартиры в новостройке просторные, с шедеврально практичными коридорами. Подземный паркинг вместительный, а что еще приятнее – бесплатный для определенного сегмента квартир. Для Красносельского района, в целом, недвижимость в «Балтийской жемчужине» дороговата. Но это обусловлено созданием абсолютно новых кварталов с нуля и на уникальных природных ландшафтах с заливом и каналами. Наиболее болезненным вопросом остается выезд за пределы данного проекта в сторону центра города.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.