ЖК «ЦДС «Волковский»: дом, из которого не хочется выходить

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
 
Стремительные преобразования «ЦДС» привели компанию от приКАДовых высоток и ИЖС к ДДУ и камерному малоэтажному проекту в черте города.
 

О проекте

 
Новый комплекс построят на пересечении Волковского проспекта и улицы Салова. Отличается ли он от среднестатистической новостройки нашего времени? Несомненно, и прежде всего скромными размерами. В проект войдут два дома на 270 квартир. Необычна для городского пейзажа и малая этажность построек. Четыре жилых уровня и подземный отапливаемый паркинг на 167 машин. Спуститься в цоколь можно будет с любого этажа на лифте.
 
Внутри закрытого двора проведут благоустройство, разделив пространство на несколько зон. Половину территории отдадут под детские площадки, ближе к центру расположат уличные тренажеры, а зону отдыха разобьют поодаль от шумных игр. Обещают даже установить столики для приема гостей. Зона будет полностью пешеходной, без права заезда автомобилей. Небольшую гостевую стоянку сделают с внешней, торцевой стороны комплекса. Но она останется не огороженной. Некоторую площадь первого этажа вдоль проспекта отдадут в распоряжении коммерции. 
 
Технология строительства выбрана кирпично-монолитная с системой навесных вентилируемых фасадов. На данный момент, она наиболее популярная среди объектов комфорт-класса. Типична для данного жилого сегмента и предлагаемая высота потолков – 2,75 метров от стяжки пола. К слову, отделка в квартире будет черновая. В нее войдет установка входной двери, стеклопакетов, радиаторов, счетчиков, розеток и выключателей. Джентльменский набор. По желанию и за 15 000 рублей с метра можно дозаказать чистовой вариант. Тогда квартиру передадут в полной красе, только мебель останется завезти. 
 
Стильно оформлены на рендерах общественные холлы. Вход в парадные запроектирован с уровня земли, что порадует мамочек с колясками и людей с ограниченными возможностями. Велосипеды и детский транспорт можно будет оставить в специально отведенных местах для хранения.
 
Сдадут комплекс единовременно в III квартале 2021. До 31 марта следующего года застройщик обязуется выдать ключи. Обе даты фигурируют в Договоре долевого участия. Документ опубликован на странице новостройки: https://www.cds.spb.ru/complex/volkovskiy/documents. Проектная декларация там отсутствует. Но ее можно найти на новом ресурсе от Минстроя: https://наш.дом.рф/каталог_объектов/новостройки/дом/l-25440/документы?regionId=1324&search=волковский. Ничего экстраординарного я в текстовках не обнаружила.
 
Пожалуй, самой неоднозначной характеристикой данного проекта является его расположение.  Локация имеет такие плюсы, как пешая доступность к станции метро «Волковская» и близость к центру. Из очевидных минусов отмечу соседство с кладбищем.
 
Но смотреть на него предлагают не из типичных окон, а из современных витражных эркеров разной формы, от круглой до треугольной. Что победит на чаше весов – оригинальность проекта и планировок или местные достопримечательности – решит, как всегда, стоимость квадрата. О ней мы и поговорим в следующем разделе.
 
 

Цены и планировки

 
Цены впечатляют. В общем доступе их нет, но в офисе продаж мне обозначили минимальную стоимость студии площадью 23,44 кв. м в размере 4 млн рублей. Это 170 600 руб. за квадрат! С однушками поспокойнее – в районе 138 800 руб./кв. м. Стартовые капиталы на двушки и трешки оценили в 130 000 руб./кв. м. Но мы говорим исключительно о нижней планке. Квартиры, выходящие окнами во двор, стоят дороже. Высокие этажи тоже отличаются по стоимости в большую сторону. Общее повышение цен происходит дважды в месяц.
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.*

Студии

22,9 – 30,2

от 4,0

1-комнатные

34,1 – 58,1

от 4,9

2-комнатные

59,7 – 82,2

от 7,8

3-комнатные

80,0 – 103,3

от 10,6

Паркинг

1 машино-место

от 1,0**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
** стоимость ориентировочная, так как паркинг в продажу еще не выведен
 
С подобным прайсом девелопер претендует на бизнес-класс. Хотя некоторые достойные представители этого сегмента начинали и с более скромных показателей. Посмотрим, какими планировочными решениями хочет сразить покупателя «ЦДС».
 
Студии представлены от небольших до просторных и светлых. 
 
Выбор их узок, чего не скажешь об однушках. Классические планировки имеют, в основном, небольшие площади. Ряд конфигураций запроектирован со сквозным проходом в спальню. Форма окон варьируется от двойного узкого комплекта до одинарного широкого. Балконы сменяются эркерами. Уточню, что не везде остекление уходит в пол. В единичных экземплярах существуют оригинальные линейные квартиры с удачным зонированием кухни-гостиной.
 
Самые крупные представители этого сословия сохраняют небольшие спальни, расширяя пространство кухни-гостиной.
 
Двушек в «классике» я не нашла. С евро-трешками приходят к нам мастер-спальни и общие гардеробные. Зачастую их роль выполняют выделенные уголки в коридоре. Не осталась внакладе и площадь санузлов. Изюминкой лотов являются именно эркеры. Они придают планировкам высокую степень разнообразия.
 
Но не выступами едиными. Наиболее просторные лоты обходятся без них и берут своей площадью и современными удобствами.
 
Что интересно, оригинальные архитектурные формы не отнимают у планировок практичности. В периметре мирно уживаются все функциональные зоны. Даже самая маленькая евро-четырехкомнатная квартира выглядит полноценно. Далее по нарастающей увеличивается количество санузлов и подсобных помещений.
 
В некоторых лотах сразу две комнаты можно отнести к мастер-спальням:
 
Лишь один угол комплекса запроектирован в форме полукруга. Внутри него находится кухня-гостиная. Достойной альтернативой этому светлому решению станет квартира с центральным эркером.
 
В целом, застройщик предложил дольщику изысканный и хороший выбор. Соседей по площадке у жильцов будет немного, от 4 до 8, но лифт в каждой секции один.
 

О застройщике

 
Девелопер проекта, компания «ЦДС», празднует в этом году 20-летие строительной деятельности. За время работы было построено около 20 жилых комплексов в Ленинградской области и вдоль кольцевой Санкт-Петербурга – это порядка 125 домов, преимущественно эконом- и комфорт-класса. Два года назад предприятие затеяло глубинные изменения бренда. Как визуальные, так и концептуальные. И вот уже четвертый их проект возводится с более центральным городским расположением, и второй претендует на сегмент высокого «комфорта» или даже «бизнес-лайта». Контент новостроек стал современным, отражающим модные тенденции в планировках и благоустройстве. В тоже время, наработанный опыт компании позволяет им строить 9 комплексов одновременно. За годы работы у «ЦДС» накопилось много громких наград, но безоблачной их деятельность не была. Чего стоит нашумевший случай об обвале крыши в строящейся школе. Крупные жалобы сыпались на девелопера из-за принципиальных срывов сроков строительства. Но они относятся к периоду стройки по договору ИЖС. На данный момент работа ведется по 214-ФЗ и с клиентами заключается Договор долевого участия.
 
Раньше, клиенты любили «ЦДС» за демократичные цены. В новых проектах подобной щедрости не предвидится, поскольку изменился их статус и локация.
 
О качестве строительства мнения на форумах излагаются разные. Дома «нового времени» оценить невозможно, так как все они находятся в процессе реализации. «Старые», как мы прочитали выше, кого-то полностью устраивают, однако есть и категорически недовольные клиенты:
 
Не обошли дольщики стороной и УК от застройщика. 
 
Это проблема актуальна для большинства новых комплексов. Жильцы в 95% случаев недовольны управленцами. Но насколько это оправданно – сложно судить по отзывам в Интернете. Если подойти к вопросу обстоятельно, надо посетить один-два заселенных дома под их руководством. Оценить качество уборки территории и состояние парадных, а также поговорить с обывателями. Мы же отправимся смотреть на локацию нашей новостройки.
 

На объекте

 
К комплексу ведет несколько подъездных путей. Добраться можно с Обводного канала, с Лиговского проспекта, по улицам Бухарестская или Салова. 
 
Такое разнообразие говорит о хорошей транспортной доступности новостройки. Хотя у кого-то вызывает отрицательные ассоциации.
 
https://pronovostroy.ru
 
На мой взгляд, Волковский проспект, как минимум, не самый загруженный в городе. Пробки в этой локации бывают, дороги местами узкие и даже однополосные на два направления движения! Но катастрофической транспортную ситуацию не назовешь.
 
Для пешеходов тоже созданы прекрасные условия. Менее чем в 10 минутах ходьбы работает станция метро «Волковская». А вместе с ней и целый торговый комплекс «Радиус». Автобусные остановки стоят и вовсе в 100 метрах. Но идти придется вдоль кладбища, не прикрытого сплошным забором. 
 
Местность не для впечатлительных натур. Небольшое количество окон новостройки будут выходить именно на надгробья. Летом их скрывает листва, но остальное время года все открыто. Благо, свежих захоронений здесь не проводят. А прагматики говорят, что наличие зеленой территории – это всегда плюс!
 
Парков или скверов для прогулок поблизости, действительно, нет. Окружающие постройки выглядят довольно обшарпано. 
 
В радиусе 1,5 км сохранено много промышленных зданий. Все эти параметры визуально и экологически имеют отрицательный вес. Как оказалось, к ним присоединился и неприятный обонятельный эффект.
 
Территория комплекса огорожена и обозначена рекламным плакатом. 
 
Ход строительства лучше отслеживать на сайте или в соцсетях, поскольку работы еще находятся на стадии котлована и с улицы движения не видно. 
 
Торговая инфраструктура в этой локации развита неплохо за счет близости торгового комплекса. Но купить продукты в двух шагах от дома не получится. Школы и детские сады тоже несколько удалены от комплекса.
 

В офисе

 
На консультацию с менеджером я ехала воодушевленная. Ведь город пестрит рекламой от «ЦДС», обещающей 30% скидки в апреле. Разочарованию моему не было предела, когда я узнала, что распространяются они лишь на некоторые квартиры в двух комплексах. Не в нашем. 
 
Хорошо. Поговорим об ипотеке. Кредитный менеджер в выходные дни не работает. Консультант условий не знает. Но аккредитацию проект получил пока в трех банках: «Санкт-Петербург, «СМП» и «Райффайзен». Ставки у них не ниже 10%. Есть смысл подождать «Сбербанк», так как на остальные квартиры «ЦДС» у него действуют сниженный процент: 8,5-9.
 
Альтернативным вариантом оплаты выступает рассрочка. Минимальный первый взнос в данном случае обозначен в 30%. Но стоимость квартиры принципиально увеличится, на 20%. Если Вы готовы внести крупную сумму сразу, например, 70%, за Вами сохранят цены как при ипотеке или 100% оплате. Погасить долг нужно до момента сдачи комплекса в эксплуатацию.
 
Забронировать квартиру разрешают лишь под залог 30 000 рублей. Сумма эта в дальнейшем войдет в стоимость недвижимости. Если же клиент передумает приобретать метры по собственным соображениям, деньги останутся у застройщика.
 
В остальном, все процедуры стандартные. Офисы девелопера расположены в разных районах города и работают 7 дней в неделю, некоторые размещены в построенных «ЦДС» домах.
 

Конкуренты

 
В ближайшем радиусе от ЖК «ЦДС «Волковский» жилых объектов не строится. У метро «Бухарестская» возводятся апартаменты VALO, но это другой тип недвижимости. Остается лишь Лиговский проспект с его грандиозным редевелопментом промзоны и ЖК «Дом у Каретного моста» на Днепропетровской улице. В обоих случаях местность более пыльная, но других вариантов для сравнения локация не предоставляет.
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь, кв. м

Стоимость, млн руб.

Тип отделки

Новый Лиговский

СПб Реновация

сдан

42,8

6,6 (2 этаж)

предчистовая

Первый квартал

Glorax Development

IV квартал 2019 г.

32,5

4,7

черновая

Второй квартал

Glorax Development

II квартал 2020 г.

32,5

4,5

черновая

Дом у Каретного моста

Инвестторг

II квартал 2020 г.

36,0

4,8 (2 этаж)

черновая

Волковский

ЦДС

III квартал 2021 г.

35,3

4,9 (1 этаж)

черновая (чистовая за доплату в 15000 руб./кв.м.)

 
Квадратный метр в однушке «ЦДС» стоит 138 800 рублей. На 5 000 дешевле обозначена площадь у дома бизнес-класса от девелопера «Инвестторг». Удивительно, ведь сдается второй на год раньше. Стоит присмотреться. ЖК «Дом у Каретного моста» запроектирован в виде одного 10-этажного строения на 301 квартиру. Но подземный паркинг у него меньше, всего на 95 автомобилей. Зато в нем предусмотрят кладовые. У комплекса будет своя закрытая территория. Его фасад выполнят в неоклассическом стиле, цоколь облицуют керамогранитом, остальные этажи покроют штукатуркой. Планировочные решения украсят эркерами. Есть некоторые сходства с нашим проектом.
 
На Лиговском проспекте работают 2 девелопера. «СПБ Реновация» пока завершила строительство, хотя планировала поставить больше домов. Стоимость метра в готовом жилье оценили в 154 200 рублей за квадрат однушки. С данным проектом было много непонятных движений, то его называли экономом, то бизнесом, что получилось в результате – непонятно.
 
Близится сдача первого и второго кварталов от Glorax Development. При этом стоимость они держат приемлемую, в районе 138 000 – 144 500 рублей/кв. м. Только в большинстве секций они не ставят межкомнатные перегородки. Предоставляют дольщику простор для фантазии. Кварталы представляют собой укрупненный тип застройки. Концепция проектов содержательная, богатая инфраструктурными объектами. На рендерах дома выглядят привлекательно. Дышать только на Лиговке нечем. Но город обязал застройщика разбить парк возле новостроек. Так что ждем с нетерпением результатов редевелопмента. Осенью 2019 года планируют вывести в продажу «Третий квартал», но последним он не будет.
 

Резюме

 
Девелопер «ЦДС» становится непредсказуемым в хорошем смысле слова. ЖК «Волковский» не только соответствует современным представлениям о комфортном жилье в городе, но и превосходит некоторые ожидания. В частности, доставили удовольствие его планировки и малоэтажность. Но «ЦДС» перестает быть доступным широкому кругу клиентов. И с местами для своих творений у него по-прежнему нет гармонии.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.