ЖК «Городские истории»: из подъезда в метро

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
Жить у метро – голубая мечта любого московского новосела. Эта мечта вполне может стать реальностью, если поехать в деревню Рассказовка в Новой Москве и купить там квартиру в строящемся жилом комплексе «Городские истории». И тогда расстояние от вашего подъезда до входа в метро будет измеряться не километрами, а несколькими сотнями или даже десятками метров. 
 
 

Путь – дорожка близкая

 
Адрес новостройки: Москва, Новомосковский административный округ, поселение Внуковское, деревня Рассказовка, территория транспортно-пересадочного узла «Рассказовка», земельные участки 13/6А, 13/9А. 
 
Номеров у домов пока нет, но для ориентировки отметим, что объект граничит с улицами Анны Ахматовой и Самуила Маршака. Добраться до этого места из Москвы совсем не трудно. На личном транспорте от 48 километра МКАД до деревни Рассказовка по Боровскому шоссе можно доехать всего за 15 минут. От 45 километра МКАД по Киевскому шоссе – за 17 минут. 
 
Поездка на метро от станции «Киевская» до станции «Рассказовка» займет 45 минут. На электричке от Киевского вокзала до станции Переделкино ехать 25 минут. Правда потом придется пересесть на автобус №550 или маршрутку №497 и ехать до ЖК еще примерно полчаса. 
 
Можно попасть на объект на автобусах от метро Саларьево (№№507 и 830), из города Московский (№№333 и 870), от платформ Солнечная (№881) и Сколково (№32). На автобусе №32 можно добраться до ЖК из аэропорта Внуково. 
 
Одним словом, транспортная доступность новостройки выше всяких похвал. Об этом, кстати, пишут и на форумах в Сети.
 

Что хотят построить 

 
На земельном участке общей площадью 70967 кв. м застройщик возводит три многосекционных жилых корпуса переменной этажности – от 9 до 23 этажей. Строительство ведется на средства инвесторов. Расчетное количество жителей жилого комплекса – 3650 человек. 
 
Здания комфорт-класса строятся по монолитной технологии. Перекрытия монолитные железобетонные толщиной 200 миллиметров, несущие стены монолитные железобетонные толщиной 250 мм, ненесущие стены выкладываются из пенобетонных блоков. Наружные стены утепляются минераловатными плитами, устраивается вентилируемый фасад с облицовкой фиброцементными плитами. Межквартирные перегородки монолитные железобетонные. Класс энергоэффективности C, сейсмостойкость 6.
 
Строительство ведется в три этапа, по принципу «один этап – один дом». На втором этапе вместе с жилым домом №2 запланировано строительство отдельно стоящего трехэтажного здания детского сада на 225 мест. В офисе продаж покупателей информируют о том, что детский сад будет муниципальным, однако в проектной декларации нет упоминания о договоре передачи объекта в муниципальную собственность. 
 
Внутренние дворы будут недоступны для автотранспорта, там запроектированы детские площадки, площадки для отдыха и занятий спортом. Для постоянного хранения автотранспорта будет организовано 1141 машиномест, в том числе 622 места в подземном паркинге под корпусами №№2 и 3. Кроме того, жители ЖК могут рассчитывать на места в крытом многоуровневом автопаркинге на тысячу машин, которое городские власти планируют построить вблизи станции метро. 
 
На первых этажах предусмотрены помещения для консьержа с санузлом. Во всех секциях дома запроектировано несколько лифтов. В секции № 1 – три лифта, один из них грузоподъемностью 1000 кг, еще два по 630 кг. В домах №№2 и 3 запроектировано по четыре лифта в каждой секции: один грузовой и три пассажирских. Входные двери подъездов будут оборудованы электронными устройствами доступа и двухсторонней телефонной связью, вся территория комплекса попадет под видеонаблюдение.  Входные группы спроектированы с учетом потребностей маломобильных групп населения.
 
Квартиры передаются в распоряжение собственника без отделки. Вместо внутренних перегородок предусмотрена трассировка в один пеноблок, стены будут построены только в туалете и ванной, там же проведут гидроизоляцию пола. В наличии будут входная дверь, радиаторы отопления под каждым окном, окна из ПВХ-профиля с двухкамерными стеклопакетами. Внутри квартиры будет установлен электрощиток. Балконов или лоджий в квартирах не предусмотрено, только корзины для кондиционеров будут выступать за пределы приобретенных собственником квадратных метров.
 
Кроме жилых домов, застройщик взял на себя ответственность по сооружению крупного торгового центра «Сказка» рядом с новым ЖК. Здание уже построено, в нем идут внутренние работы, открытие ТЦ намечено на сентябрь 2019 года.
Некоторые технические характеристики строящихся корпусов приведены в таблице ниже.
 
Таблица 1.
 

№№ корп.

Кол-во этажей

Площадь застройки (кв.м.)

Кол-во секций

Количество квартир

Дата выдачи разрешения на строительство

Окончание срока действия разрешения на строительство

Предполагаемая дата введения в эксплуатацию

1

12 - 23 + подвал

4134

10

1153

30.06.2018 г.

30.06.2020 г.

2 квартал 2020 г.

2

9 - 13 - 23 + подзем. парковка на 254 места

4682

10

915

30.06.2018 г.

30.06.2020 г.

2 квартал 2020 г.

3

14 - 23 + подзем. парковка  на 368 мест

529

7

592

30.06.2018 г.

30.06.2020 г.

2 квартал 2020 г.

В настоящее время завершены монолитные работы на первом корпусе, идут фасадные работы и утепление. Второй и третий корпуса находятся на этапе сооружения фундаментов, квартиры в них пока не продаются. Тем не менее, сдача всех корпусов в эксплуатацию намечена на второй квартал 2020 года.
 

Застройщик

 
Строительство жилого комплекса ведет акционерное общество "Транспортно-пересадочный узел "Рассказовка" (АО "ТПУ "Рассказовка"). Компания зарегистрирована в феврале 2014 года, на ее «боевом» счету нет никаких других объектов жилищного строительства, кроме данного. Может ли малоизвестная компания, зарегистрированная в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства как «микропредприятие», построить жилой комплекс на две с половиной тысячи квартир?
 
Да, может, если учесть, что ее учредителем является АО "Мосинжинвест", создавшее в разное время более десятка предприятий для развития сети метрополитена и комплексного развития территорий в Москве. Название компании-учредителя почему-то не упоминается в проектной декларации на сайте новостройки, но эти данные можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц.
 
Строительство ведется на земельных участках с кадастровыми номерами 77:17:0100211:14392 и 77:17:0100211:14415, принадлежащих застройщику на праве аренды. Ответственность застройщика перед дольщиками гарантируется обязательными отчислениями средств в компенсационный фонд долевого строительства.
 
Отметим, что транспортно-пересадочные узлы создаются московскими властями с целью комплексного развития территорий. Эти образования призваны объединять различные виды транспорта и обеспечивать район необходимой социальной инфраструктурой. Деревня Рассказовка станет одним из крупнейших в столице транспортно-пересадочных узлов и это обстоятельство, безусловно, положительно скажется на качестве жизни обитателей микрорайона. Так что дольщики проекта вполне могут рассчитывать на полное и своевременное исполнение договорных обязательств со стороны застройщика, а также высокое качество строительства, присущее объектам московской подземки.
 

Адрес в Интернете

 
Сайт новостройки в Интернете выглядит довольно скромно: http://gorhistory.ru/. Здесь мы найдем информацию о расположение объекта, более чем скромную фотогалерею, планировки квартир (без указания цен), строчку про рассрочку и ипотеку и раздел «о девелопере», заполненный только строительной документацией. Да и той всего четыре файла: разрешение на строительство, проектная декларация, заключение экспертизы, заключение о соответствии. 
 
 
Есть еще видеоролик, но его содержание почти полностью построено на красочных рисунках экстерьера зданий и ландшафта. И все. 
 
 
 
Значительно больше полезной информации о новостройке можно почерпнуть на сайте риелторской компании «Метриум» https://www.metrium.ru/novostroyki/novostroyki-moskvy/zhk-gorodskie-istorii/ , занимающейся продажей квартир в ЖК «Городские истории».
 

Сколько стоит 

 
Информации о ценах на квартиры на официальном сайте застройщика нет, ее можно получить только по запросу в интернете или при личном посещении офиса продаж. Возможно, «таинственность» ценовой политики застройщика связана с тем, что цены постоянно меняются в сторону повышения. 
 
Офис продаж расположен непосредственно на объекте и функционирует весьма напряженно, хотя базируется в неблагоустроенных вагончиках с тесно стоящими столиками для менеджеров и стульчиками для посетителей. Это, разумеется, «времянка» и в будущем, когда сдадут в эксплуатацию хотя бы один из корпусов, у продавцов появится более солидное помещение. Работают ребята профессионально, отвечают на любые вопросы в рамках своей компетенции. 
 
Правда, не все посетители тематических форумов остались довольны работой менеджеров офиса продаж.
 
 
Таблица 2.
 

Тип квартиры

Площадь (кв. м)

Стоимость квартиры (руб.)

Стоимость одного квадратного метра (руб.)

Студия

28

 4 500 000

160 714

Однокомнатная

36 - 50

4 900 000 - 6 600 000

136 111-132 000

Двухкомнатная

48 - 86

6 400 000 - 9 000 000

133 333-104 651

Трехкомнатная

78 - 88

8 800 000 - 9 400 000

112 820-106 818

 
Таким образом, средняя цена за квадратный метр в ЖК «Городские истории» равна 130 895 рублей. Имеет ли данный ЖК преимущества по стоимости квартир перед конкурентами, которых немало в Новой Москве? В следующей таблице приведены цены на двухкомнатные квартиры без отделки в строящихся жилых комплексах НАО.
 
Таблица 3.
 

Название ЖК

Локация

Площадь квартиры (кв. м)

Стоимость квартиры (руб.)

Стоимость одного квадратного метра (руб.)

Срок сдачи

«Румянцево - Парк»

Д. Румянцево

54,6

7 274 300

133 229

2 квартал 2020 г.

«Рассказово»

Д. Рассказовка

55,7

6 300 000

113 106

4 квартал 2020 г.

«Переделкино - Ближнее»

Д. Рассказовка

56,0

6 700 000

119 643

2 квартал 2021 г.

«Форест»

Станция метро  Новопеределкино

57

8 700 000

152 632

3 квартал 2020 г.

«Москва А101»

П. Коммунарка

56,5

7 504 198

132 818

2 квартал 2020 г.

«Городские истории»

Д. Рассказовка

48,0

6 400 000

133 333

2 квартал 2020 г.

Как видно из таблицы, по цене квадратного метра «Городские истории» занимают срединную позицию среди конкурентов.
 

Что продают

 
В ЖК можно приобрести студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры разной площади. «Разброс» размеров по однотипным квартирам довольно существенный, особенно в сегменте двушек. На продажу выставлены студии от 27,3 до 28,5 кв. м, однушки от 37,5 до 49,7 кв. м, двушки от 48,1 до 86,3 кв. м и трешки от 77,8 до 109 кв. м. Планировки тоже весьма разнообразны. 
 
В планировке студий обращает на себя внимание наличие гардеробных, да и не одной, а двух. Как бы ни были миниатюрны эти помещения, а это все равно подспорье для хозяйки маленькой квартиры в решении проблемы хранения личных вещей.
 
 
 
Однокомнатные квартиры тоже снабжены одной или двумя кладовыми-гардеробными. Среди планировочных решений есть весьма просторные, общей площадью 48,7 кв. м с 22-метровой кухней. Большая кухня, разумеется, добавит жителям удобства и, возможно, в какой-то степени компенсирует дискомфорт от совмещенного санузла.
 
Двухкомнатные квартиры, даже небольшие по размеру, снабжены двумя санузлами, хозяйским и гостевым. А в укрупненной двушке общей площадью 86,3 кв. м запроектировано даже не две, а три кладовки и гигантское  подсобное помещение – именно подсобное, а не жилое, потому как его стена граничит с шахтой лифта. 
 
Трехкомнатные квартиры по-настоящему просторны, с двумя или тремя подсобными помещениями, двумя санузлами, большими прихожими и кухнями. Например, в трешке общей площадью 87 кв. м прихожая займет почти 12 квадратов, а кухня более 15. Есть и гигантские трехкомнатные квартиры обще площадью до 109 метров. Их можно найти на плане 2 этажа корпуса №1, хотя в рекламных материалах как максимальная указывается площадь 90 кв. м.
 
 
 

Способы покупки

 
Продажи начались в октябре 2018 года и уже продано около половины всего жилого фонда корпуса №1, что говорит о хорошем спросе на квартиры в этой новостройке.  Сделки оформляются путем составления договоров долевого участия в соответствии с федеральным законом №214. Оплата квартиры производится через аккредитивный счет в Сбербанке. Процесс оформления сделки не приведет к дополнительным затратам покупателя, все расходы на регистрацию договора в госорганах застройщик берет на себя. Придется лишь заплатить несколько тысяч рублей за составление доверенности для сотрудника компании на проведение регистрационных действий и за нотариальное подтверждение согласия супруга (или супруги) на покупку квартиры. 
 
Можно бронировать квартиру на 5 дней при 100% оплате и на 10 дней при покупке с привлечением ипотечных средств. В любом случае стоимость этой услуги будет равна 1% стоимости квартиры, и этот расход будет учтен при окончательном расчете. Можно получить скидку 5% при 100% оплате и ипотеке и даже скидку 6% при покупке еще одной квартиры в этом ЖК. Есть и беспроцентная рассрочка: на 6 месяцев при первоначальном взносе не менее 50%, и на 12 месяцев при первоначальном взносе не менее 70%. Остаток выплачивается равными частями ежемесячно. Некоторые квартиры продаются по акциям, скидка на них может достигать 10%. Такие акции были организованы накануне праздников 23 февраля и 8 марта.
 

Инфраструктура 

 
Место, где строятся «Городские истории», уже сейчас обладает очень развитой инфраструктурой. 
 
 
Микрорайон Переделкино-Ближнее, к которому примыкает новостройка, наполнен самыми разнообразными предприятиями торговли, услуг, образования и здравоохранения. 
 
Территория настолько обжитая, что здесь даже есть городская скульптура – у станции метрополитена установлены фигуры Метростроевца и Писателя. 
 
 
После запуска в шаговой доступности от ЖК нового торгового центра «Сказка» у новоселов не будет разве что птичьего молока. Со временем предприимчивые коммерсанты займут помещения на первых этажах корпусов, и жизнь превратится просто в сказку. 
 
 
Добавим, что в шаговой доступности расположены благоустроенные места отдыха: Ульяновский лесопарк, парки Пыхтино и Рассказовка, Мичуринский пруд, пруд Глория и даже горнолыжный склон в Ново-Переделкино. Что касается транспортной доступности, то она, как уже отмечалось, близка к совершенству.
 

Подведу итог

 
Деревня Рассказовка – удобный для жизни, интересный и перспективный район. Создание здесь крупнейшего в Москве транспортно-пересадочного узла делает его еще более привлекательным, поскольку в перспективе жилье здесь будет однозначно дорожать, и покупка квадратных метров в «Городских историях» станет выгодной инвестицией. Москва даст новоселам московскую прописку и, соответственно, московские льготы. Это все занесем в графу «плюсы». 
 
Теперь о некоторых минусах. ТПУ, на территории которого строится ЖК, неизбежно будет создавать у ваших дверей сутолоку и толчею. Сотни единиц разнообразного транспорта, включая легкую ветку метро, будут от рассвета до заката наполнять вашу жизнь движением, так что уединение в таком месте вряд ли осуществимо. 
 
Согласно данным инструментальных измерений, слышимый в квартирах шум автострады может превышать допустимые значения. Это неудивительно, ведь между окнами, выходящими на юг, и Боровским шоссе расстояние менее 100 метров (82 метра, если быть точным). Столь критическая близость жилых домов к шоссе даже побудила экспертов рекомендовать застройщику усилить шумозащитную функцию оконных конструкций. Ну, а если придется открыть окно?
Прямо над крышами корпусов проходит глиссада аэропорта Внуково и шум пролетающих самолетов превышает допустимые значения, правда, только в ночное время. Это обстоятельство тоже отмечено в заключении экспертизы. Есть и еще один источник дискомфорта – шум и вибрация, исходящие от подземной линии метрополитена, проходящей рядом с фундаментами жилых домов. 
 
Вот такая получается противоречивая городская история. Будет ли у нее продолжение – зависит от вас.
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.