ЖК «Эмеральд на Малой Неве»: между рекой и заводом, между бизнесом и комфортом

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
 
В феврале стартовали продажи в последнем корпусе новостройки у набережной Макарова. Со скидками и интересными ипотечными ставками.
 

О проекте

 
На Васильевском острове строится новый жилой комплекс с изящным названием «Эмеральд». В переводе с английского языка оно означает «изумруд». Возведут новостройку между набережной Макарова и Уральской улицей. По сути, в промышленной зоне, поэтому она, действительно, станет украшением местности. Но для дольщиков это спорное преимущество, для них девелопер проекта подготовил другие радости. Например, приятный внешний облик зданий. Фасад облицован керамогранитом со свежим сочетанием белого цвета и разных оттенков изумрудного. Их дополняет зеркальное остекление окон со светоотражающим эффектом. Технология строительства ничем не отличается от других проектов девелопера. Кирпично-монолитная кладка в купе с вентилируемыми фасадами. Въездные группы обозначат арками. На территории комплекса выделят 105 мест для парковки автомобилей и 240 для велосипедов. Весь периметр огородят от посторонних забором и максимально покроют видеонаблюдением. Вход в коммерческие помещения, запланированные на части площадей первого этажа, организуют с уличной стороны. Внутри сделают две игровые зоны. Одна расположится между первым, вторым и третьим корпусами. Она будет удалена от проезжей части. Вторую обустроят перед четвертым корпусом. Каждая запроектирована с детскими и спортивными площадки, а также местами для отдыха.
 
Но это не самая великолепная часть благоустройства. Гордостью двора станет сквер с фонтаном. Жаль, что разобьют его за границами комплекса, хоть и вплотную к нему. То есть эта территория не войдет во владения дольщиков, а будет доступна для посещения всем желающим.
 
Глядя на существующий генплан новостройки можно подумать, что после сквера есть еще некая зеленая зона, плавно переходящая в набережную. На самом деле, данное пространство занимает несколько корпусов морского завода «Алмаз». Здания отображены на других рендерах.
 
Если разбирать проект по цифрам, то он состоит из 4 домов с жилым фондом в 1360 квартир. Высота потолков обозначена на уровне 2,75 метров. На последнем, 12-ом этаже – на 3 метрах. Верхние лоты будут отличаться и увеличенными проемами окон. Отделка же у всех квартир запланирована одинаковая. Только цветовое оформление предложено в двух вариантах: темное и светлое. Содержание «чистового» пакета хорошее. Оно отличается от среднестатистического теплыми полами в санузле, ламинатом 33 класса и современным дизайном. В остальном, перечень материалов стандартен. На стенах поклеят обои под покраску, уборные облицуют керамической плиткой и снабдят сантехникой, потолки останутся белыми, на окнах смонтируют двухкамерные стеклопакеты, под ними поставят радиаторы. Помимо этого, в квартирах установят счетчики, розетки, выключатели, двери межкомнатные и входные. За дополнительную плату можно заказать и минимальный набор корпусной мебели и техники для кухни (без холодильника). Для однушки данная опция обойдется в 220 000 рублей.
 
Общественные зоны декорированы согласно общей концепции комплекса.
 
Существенным фактором для выбора новостройки сегодня становится наличие паркинга. В ЖК «Эмеральд на Малой Неве» он будет, подземный и отапливаемый – в лучших традициях современного домостроения. Однако, к моему удивлению, вход в него запроектирован с улицы. Спуск на лифте туда не предусмотрен. Вторым неприятным моментом стало относительно небольшое пространство цоколя. В нем смогут разместиться лишь 630 автомобилей. По словам менеджера, двухуровневых секций не будет. А, согласно Проектной Декларации, картина вырисовывается еще печальнее. В документе написано, что только такие секции и заложены в проект, и их лишь 315. А 630 мест рекламируется уже с учетом второго уровня. 
 
https://spb.restate.ru
 
До момента получения ключей, действительно, ждать 3 года. Ввод в эксплуатацию намечен на II квартал 2021, после чего застройщик передаст недвижимость дольщикам в течение полугода. Так, Setl City планирует идти с опережением на целый год от графика, обозначенного в Проектной Декларации: http://sc-setl.ru. А класс новостройки в отзыве определен ошибочно. Она заявлена как «комфорт». И по наполнению вполне соответствует этому званию. Посчитаем, на какой класс претендует ее ценовая политика.
 

Цены и планировки

 
Студии и однушки за 140 000 – 150 000 руб./кв. м вполне себе попадают в стоимость бизнес-сегмента. Правда, девелопер проекта Setl City всегда выставляет площади без учета балкона. Поэтому при пересчете цены за квадрат показатель получается чуть выше, чем у других компаний при тех же условиях. Разбег цен очень большой. На 12 этаже с высокими потолками метр может стоить более 160 000 рублей. На первом этаже менее 120 000. На серединных уровнях, как седьмой, цены тоже отличаются, они чуть выше средних по проекту.
 
Таблица 1. 
 

Наименование

Площадь без учета балкона, кв. м

Стоимость, млн руб.*

Студии

24,1 – 35,0

3,6 – 4,9

1-комнатные

31,6 – 48,9

4,8 – 7,0

2-комнатные

50,6 – 64,5

6,7 – 8,2

3-комнатные

69,4 – 88,9

8,8 – 10,8

Паркинг

1 машино-место

пока не выведен в продажу**

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**судя по другим объектам застройщика в схожей локации, цена будет от 1,0 млн. рублей.
 
За метр в двушках и трешках заявлены уже более реальные цены, в районе 120 000 – 130 000. Кстати, в комплексе есть 2 семейные секции. В одной из них, например, запроектировано 6 квартир на этаже.
 
В остальных соседями по лестничной площадке могут стать сразу 14 дольщиков.
 
Планировки не поражают своей оригинальностью или невероятным разнообразием, но и не разочаровывают. Студии стандартны по форме, с практичными коридорами, но иногда совсем скромными санузлами.
 
Однушки представлены в двух форматах: классическом и европейском.
 
Во втором корпусе появился лот с объединенными помещениями. Большое значение вновь уделяется удобству и вместимости холлов:
 
Двушки тоже презентованы в двух вариациях: с масштабной и средней по размерам кухней. По одной комнате в каждой конфигурации остаются маленькими, по 10 – 11 кв. м. Лишь одна планировка в этой категории вызвала у меня неподдельный интерес, последняя. Не столько из-за больших площадей, а благодаря двойному свету в каждом помещении.
 
Наиболее интересными и наполненными являются трехкомнатные лоты. Встречаются среди них и дубликаты двушек с дополнительными углами и санузлом. Но большинство уникально, с мастер-спальнями и гардеробными и даже с сауной:
 
Многие из них относятся к европейскому типу планировок. Маломерит при этом лишь одна спальня, остальные площади получают зачет.
 

О застройщике

 
В прошлом году Setl City стрелял новостройками по рынку как из пушки и в 2019 темпы не сдает. Без всяких официальных рейтингов можно заявить, что по количеству новых проектов ему не было равных в Санкт-Петербурге. Как это скажется на качестве – узнаем в 2021-2022 годах, когда подойдет время скопом вводить все в эксплуатацию. Но пока сомнений в его надежности не возникает. Это один из лидеров в жилищном строительстве северной столицы, с 25-летним опытом работы.
 
http://forum-zhk.com
 
Со сроками, как правило, не подводит. Входит в финансово-промышленный холдинг Setl Group, имеющий собственные производственные мощности.
 
https://spbguru.ru
 
Без нареканий со стороны клиентов, к сожалению, не обходится. Наиболее распространенная жалоба, среди озвученных на просторах Интернета, заключается в недостаточной шумоизоляции. Однако есть и более развернутые комментарии:
 
https://spb.dolgostroyunet.ru
 
Это мнения жильцов о домах комфорт-класса. В бизнес-сегменте подобные замечания встречаются редко.
 
https://ndvc.ru
 
В целом, о девелопере складывается фундаментальное впечатление. Работает он по 214-ФЗ, с клиентами заключает Договор долевого участия. Сдано порядка 200 домов в разных районах города. На любой объект можно заглянуть и оценить качество строительства и благоустройства. Подробнее с историей и наградами компании можно ознакомиться по ссылке: https://www.setlcity.ru/about. 
 

На объекте

 
Транспортная изоляция Васильевского острова пала с открытием Западного скоростного диаметра. Вторым этапом развития в этом направлении стал мост Бетанкура. Он соединил локацию с Петроградским районом. Кстати проходит перемычка в 600 метрах от ЖК «Эмеральд». 
 
До ЗСД нужно проехать не более 2,5 км, так что автомобилистам – зеленый свет. Пешеходам придется чуть сложнее, траектория пути до ближайшей станции метро составит около 2 км. В целом, местонахождение нашей новостройки считается промышленным. И многие пишут, что окружение у нее мрачное. 
 
https://www.novostroy.su
 
Слухи не врут. У меня сложилось такое же мнение после осмотра окрестностей. 
 
Больше всего смущает соседство с судостроительным заводом «Алмаз». Хотя и другие производства неподалеку имеются. 
 
https://pronovostroy.ru
 
Остальные складские помещения и автосервисы добавляют серых красок в картину, но существенно на выбор недвижимости не влияют. Сегодня они есть, завтра здесь построят новый комплекс. Правда, официальных планов на дальнейшее освоение данной территории нет. И менеджеры о таковых тоже не знают. 
 
О хорошей экологии говорить пока не приходится. Квартиры, выходящие на набережную, будут ощущать все прелести от проходящей внизу эстакады. Наиболее интересны с этой точки зрения квартиры в корпусах 1, 2 и 4 с окнами во двор. Однако не все так плохо. Во-первых, протяженность промки небольшая, всего 1 км. 
 
Во-вторых, в 600 метрах есть парк Декабристов для прогулок. 
 
Там же находится крупный гипермаркет «Лента».
 
В-третьих, некоторые квартиры все же будут обладать видовыми характеристиками. Это верхние этажи 1 корпуса. Им откроется панорама на реку, яхты, мосты и элитную застройку Петровского острова.
 
В-четвертых, по другую сторону от Уральской улицы функционирует несколько детских садов и школа. А ВУЗы на Васильевском представлены разной направленности. 
 
Участок под застройку огорожен. 
 
С улицы непонятно, что там происходит. Поэтому обратимся к сайту новостройки: https://emerald-spb.ru/progress. Фотографии здесь публикуются ежемесячно. Последние записи датированы январем. Тогда расчищали территорию и проводили испытания грунтов сваями. Часто наиболее актуальная информация о ходе строительства выкладывается в соцсетях, например, в группе в VK.
 

В офисе

 
На объекте работает консультационный пункт. Ежедневно с 10:00 до 20:00. Здесь вас снабдят описательной информацией, сориентируют по наличию квартир, их стоимости и условиям оплаты. Понравившийся вариант помогут забронировать. Ипотеку детально рассчитает кредитный менеджер в основных офисах продаж девелопера. Вернее даже не девелопера, а его эксклюзивного брокера – АН «Петербургская недвижимость». Напрямую у Setl City приобрести метры нельзя, но бояться этого не стоит, так как обе компании входят в единый холдинг Setl Group. Наценок нет. Вам даже предложат альтернативные варианты у других застройщиков.
 
Меня же интересовали акции на ЖК «Эмеральд». Консультант обнадежил скидками на квартиры, но только в 2% и до конца февраля. Возможно, эти условия продлят на следующий месяц. Еще одним приятным сюрпризом стала низкая процентная ставка у «ВТБ» – 6,3. Правда, действует она только на первый платежный год. Затем возрастает до 10% годовых. Минимальный взнос при этом должен быть не менее 10% от стоимости жилья. Если вы не планируете выплатить всю сумму в течение 12 месяцев, ориентируйтесь на среднюю ставку в 9,5%. Выбор банков у агентства недвижимости широкий. Предварительный расчет ежемесячных платежей можно сделать на сайте с помощью ипотечного калькулятора: https://emerald-spb.ru/conditions.
 
Рассрочка оформляется на срок до 3 лет с первым взносом от 30%. Цена квартиры при этом увеличивается примерно на 17% от обозначенной на сайте и в Таблице 1 данного обзора. На первый платеж делают скидку. Считается, что данная форма оплаты невыгодна. Но при невозможности взять кредит она является единственным решением. И всегда можно предложить индивидуальную схему выплат, как 50/50 или 20/80. Первая часть вносится при заключении ДДУ, вторая перед получением ключей.
 

Конкуренты

 
В Василеостровском районе сложилась интересная ситуация по новостройкам. Наиболее демократичные строятся на намывных территориях. Там представлены разные застройщики. Замкнуть их круг должен «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» с проектом, который еще не вышел в свет. Премиальные классы заняли Малый, Средний и Большой проспекты, а также Линии острова. А реновации промышленных зон проводятся с помощью дорогого «комфорта» или недорогого «бизнеса». ЖК «Эмеральд» относится именно к таким среднячкам. К ним же мы отнесем и ЖК «Палацио» того же застройщика и ЖК «Самоцветы» от «Эталон ЛенСпецСМУ». Перечисленные в Таблице 2 ЖК «Две Эпохи» и ЖК Fjord – представители бизнес-сегмента. Они призваны дать понимание по ценам и спросу. 
 
Таблица 2.
 

Название

Застройщик

Срок сдачи

Площадь без балкона, кв.м.

Стоимость, млн. руб.

Тип отделки

24 29

NordEst

сдан

45,4

6,9 (11 этаж)

черновая

Две эпохи

EKE

сдан

59,7 (2к-кв., корпус А4)

11,3 (8 этаж)

черновая

Fjord

YIT

сдан

Квартир от застройщика нет в продаже

черновая

Самоцветы

ЛенСпецСМУ

сдан

40,8 (корпус 3)

6,4 (8 этаж)

черновая

Палацио

Setl City

1 очередь – сдана

2 очередь – III квартал 2019 г.

43,9 (1 очередь)

38,4 (2 очередь)

7,5 (2 этаж)

6,2 (3 этаж)

чистовая

Эмеральд на Малой Неве

Setl City

II квартал 2021 г.

37,6 (корпус 2, вид на сквер с фонтаном)

41,8 (корпус 4, вид на Уральскую)

42,7 (корпус 4)

48,3 (корпус 1, боковой вид на набережную)

5,3 (3 этаж)

5,4 (2 этаж)

5,6 (3 этаж)

6,4 (2 этаж)

чистовая

 
ЖК «24 29» является исключением из правил. Расположение комплекса уютное, на 24-ой линии. Это миниатюрное строение на 85 квартир с подземным паркингом на 23 автомобиля. Дом уже сдан. Его первые три этажа занимает коммерция с отдельным входом. Потолки заявлены в 2,8 метров. У здания есть небольшая огороженная территория с детской и спортивной площадками. Выбор недвижимости остался скудный. Метр однушки на 11 этаже можно приобрести за 150 000 рублей. Это, в среднем, на 10 000 – 20 000 рублей выше, чем в ЖК «Эмеральд».
 
Не так давно достроили ЖК «Самоцветы» на Уральской улице. И здесь снова остались считанные свободные квартиры. Хотя комплекс крупный, с детским садом и гипермаркетом «Лента» на одной из границ периметра. Стоимость метра в однушке на 8 этаже зафиксирована мной на уровне 156 000 рублей.
 
Наконец, ЖК «Палацио» у набережной Лейтенанта Шмидта. Первая его очередь введена в эксплуатацию, вторая ожидается в конце текущего года. С нашей новостройкой его объединяет соседство с крупным заводом и набережной. Но, в отличие от ЖК «Эмеральд», у этой локации больше преимуществ. Зеленые зоны ближе, променады через дорогу и строящаяся станция метро на углу. Об этом говорят и цены на этот комплекс. 160 000 – 170 000 рублей/кв. м в однокомнатной квартире в зависимости от срока сдачи корпуса.
 

Резюме

 
Будем надеяться, что строительство ЖК «Эмеральд на Малой Неве» положило начало реновации территории между Уральской улицей и набережной Макарова. По сложившейся в последние годы традиции, вокруг него должны вырасти и другие новостройки. Но официальных объявлений на этот счет пока не делали. И это самый жирный минус в описании комплекса. Омрачает ситуацию и сильнейшая нехватка парковочных мест в периметре. В остальном, все выглядит ладно. Ценовая политика аргументирована существующими на острове предложениями. Схожие проекты в лучшей локации стоят дороже. На намывных территориях – дешевле. Многие новостройки уже введены в эксплуатацию и по этой причине могут составить конкуренцию с ЖК «Эмеральд» по выгодности вложений. 
 
Специально для портала "Все новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.